●共有名義がお得？！
家を建てるときに、名義は夫婦共有のほうがいいって聞くけど、実際にどのようにいいの？
ちょい聞き！！
そうですね、有利になる場合もあります。
もちろん、こちらでご説明した夫婦間の贈与税について注意していただく必要はありますが、どのように有利かといいますと、
１．いわゆる「住宅所得控除」がご夫婦２人とも適用されること
２．将来売却等される際に、税法上の特例が２人とも適用されること
３．将来の相続財産を分散できること
の、大きくはこの３つです。
まず、１についてですが、こちらでこちらでご説明したように控除額が切り捨てとなることがありますから、共稼ぎのご夫婦の場合などで有利になる場合があります。
次に、２についてですが、居住用財産の売却については、税法上さまざまな特典があります。
たとえば、居住用財産を売却して利益がでても、その利益が３０００万円までは税金がかかりません。この特典は、１人当たり３０００万円ですから、夫婦共有名義なら売却利益が最高６０００万円まで税金０円となります。
（もっとも、６０００万円も売却利益がでるかどうかは別ですが。）
最後に、３についてですが、こちらの計算式の通り、相続税は、相続が発生した都度に基礎控除がありますから、資産を分散しておけばおくほど、相続税の節税になります。
●家を建てると税金が？！
家を建てると税金が戻ってくるんだよね。
いくらぐらい戻ってくるの？
ちょい聞き！！
家を建てて戻ってくる税金というのは、住宅取得控除のことですね。
正式には「住宅借入金等特別税額控除」といって、住宅ローンを組んで住宅を建てられる場合に、毎年住宅ローン残高に応じて、所得税を減額してくれる制度です。
では、どれ位減額されるか？ですが、平成１８年に住宅を建てて入居された場合は、
最初の７年間 【住宅ローンの年末残高×１％】
残りの３年間 【住宅ローンの年末残高×０.５％】
となります。（ただし住宅ローン残高の限度額は３０００万円）
つまり、毎年住宅ローン残高の１％程度の金額が約１０年間戻ってくるということです。
ただ、この制度は、あくまで所得税を減額する制度で、上記計算式で計算した金額を国が払ってくれる制度ではありません。
ですから、もし住宅ローン残高が２５００万円あって、控除額が２５万円となっても、所得税を１０万円しか払っていなければ、１０万円しか戻ってはきません。
なお、この制度は、住宅を建てて入居された年によって、控除率や限度額等が異なりますし、制度の適用についても細かな条件があります。
住宅を建てられるご予定の方は、事前にご確認されるか、ご相談下さい。
●農地に家を建てたい！
農地には家が建たないって聞くけど何でなの？
ちょい聞き！！
嫁いだ娘がアパート住まい。実家の近くに置いておきたいお父さん、
自分名義の農地に娘夫婦の家が建てられないか・・・。
土地には、「官」が勝手にでもないんですが、決めた‘線引き‘がされ
ていて、市街化区域と市街化調整区域（俗にいう調整区域）に分か
れています。
市街化区域には、だれでも家を建てることができるといっても過言で
はないです。
しかし、調整区域となるとこれまた「官」が決めて「民」が同意したこ
とになっている農用地区域と農用地区域外（俗にいう白地）に分けら
れ、農用地区域外ならまぁ少なくとも３つの法律の許可をとれば、
分家住宅として家は建つと思われます。
問題は、農用地区域です。
まず、除外することから始めなければなりません。
どこでもここでも除外できるものでなく、条件も市町村によって全然
違うようです。
出きればゴメンしてほしい区域ですが、農用地しか持ってない方もあ
るでしょう。ご相談ください。
●親から資金援助を受けるけど！
念願の夢のマイホーム。でも資金的にちょっと・・・。
そんな時、親がお金を出してくれたり、貸してくれたりすると、すごく
ありがたいですよね。
でもそれって、“贈与”だなんだってややこしそう。
ちょい聞き！！
家を建てる際に、ご両親から資金援助を受けられた場合には、贈与
税について注意が必要です。
例えば、３千万円の家を立てる際に、ご両親から１千万円の資金を
提供されたとします。
この場合の家の所有者は、２千万円分はご自身で、１千万円分がご
両親となり、登記の名義は、「３分の２がご自身、３分の１がご両親」
という共有名義になるのが原則です。
しかし、この家の名義を100％ご自身にした場合には、親から１千万
円贈与を受けて家を購入したとして、贈与税の対象となります。
ただ、このケースのような住宅取得資金の贈与の場合には、一定の
条件で、課税の特例があります。
結果的に、贈与税の申告しても税金は０円ということもありますので、
ご相談下さい。
なお、このケースで、ご両親からお金を「借入金」としたら？ということ
もよくお聞きしますが、現実的には返済されないことも多いため、原則
として親子間での借入金は認められず、贈与税の対象となりますの
でご注意下さい。
●夫婦の間でも贈与税？！
だんな名義の定期預金３００万円と、私名義の定期預金５００万円の
合計８００万円を頭金にして、残りは住宅ローンを２２００万円で・・・。
夢のマイホームの資金計画ですね。
でも、この場合の家や土地の名義ってどうなんるんだろう？
だんなさん名義にしてしまいがちだけど、贈与にならないの？
ちょい聞き！！
通常、家を取得される場合には、預貯金がいくらあって、残りローンが
どれ位になるか、っといった資金計画が重要で、預貯金の名義が誰
であろうと重要ではありませんね。
しかし、こと税金となりますと、その取得される家や資金の“名義”が
重要になります。
「親からの資金援助・・・」でも述べました通り、家の所有者（名義人）と
資金を出した方とが異なれば、たとえそれが夫婦間であっても贈与
税の対象となります。
ご質問のケースでご説明しますと、頭金８００万円、だんな様の住宅
ローン２２００万円の総額３０００万円の家の名義をだんな様100％と
して登記した場合には、奥様からだんな様への贈与とされ、贈与税
が５３万円必要となります。
もちろん、この家の名義を資金の名義と同じだんな様６分の５、奥様
６分の１とすれば、この贈与税はかかりません。
また、このような住宅関係の夫婦間の贈与の場合には、婚姻関係２０
年以上等の一定の条件で、課税の特例があります。ご相談下さい。
●諸費用ってどれ位かかるの？
ひと口に諸費用って言っても、家を建てるとなるとホーントに
いろんな費用がかかりますね。
その費用の主なものを次のように分類して
(1)建物にかかる費用
建物本体工事費、設計料、測量費、確認申請費用、
屋外給排水電気工事、外構・造園工事、インテリア関係 等
(2)移り住むための費用
仮住まいの費用、引越し費用 等
(3)手続き等の諸費用
登記費用、火災地震保険、税金 等
ここでは、皆さん共通する(3)手続き等の諸費用について、順に
ちょい聞き！！
「Ａ．登記費用」
家を建てたら、それがどの位の大きさで、誰のものかを国に届けなけ
ればなりません。
皆さん幼い頃、自分のものには名前を書きましたよね、あれです。
どの位の大きさか、何でできているのか、というのを届けるのを表示
登記といって土地家屋調査士が行い、誰のものか、というのを届ける
のを保存登記といって司法書士が行ないます。
また、ローンで家を建てた場合は、銀行が担保に取りますから、それ
を届けることを抵当権設定登記といい、これも司法書士が行います。
これらの一連の手続きは、一人の司法書士を窓口にすると、効率的
で経済的かもしれませんね。
「Ｂ．火災地震保険」
万が一、火事になったら！、そんなための火災保険。
万が一、地震がおきたら！、そんなための地震保険。
ただ、地震保険は単独で契約できるものではなく、火災保険とセット
での契約になります。
また、ローンで家を建てた場合は、銀行の系列の保険会社で契約す
ることが多いようです。
「Ｃ．税金」
建てても税金、持ってても税金、売っても税金。
なんだか税金ばっかりですが、家を建てたり、買ったりして取得した場
合に必要なのが、不動産取得税です。
不動産取得税は、県に納める税金で、取得したときだけの税金です。
税額は、取得した家の価値（固定資産税評価額）によって変わります
が、固定資産税評価額は、一般的に買った値段の６割、７割と言わ
れますから、次の算式により目安を計算下さい。
【（土地の買った値段×70％＋家の買った値段×70％）×３％
＝不動産取得税の目安額】
また、住宅には軽減もありますので、詳しくはご相談下さい。
次に、建ててから家を持っていると必要なのが、固定資産税です。
固定資産税は、市町村に納める税金で、毎年必要な税金です。
１月１日時点で、登記されている所有者に税金がかかりますから、12
月取得と1月取得では一年分の差がでますね。
税額は、固定資産税評価額によっても変わりますし、その市町村の
政策（税率、軽減措置）によって大きく変わります。
【（土地の買った値段×70％＋家の買った値段×70％）×１．４％
＝固定資産税の目安額】
